市街化調整区域にある住宅を購入するときの注意点

～後悔しないために必ず知っておきたいポイント～

 

不動産探しをしていると、「価格が安い」「土地が広い」「自然が豊か」といった魅力的な条件の物件に出会うことがあります。その中でも、よくご相談をいただくのが市街化調整区域にある住宅です。

市街化調整区域の物件は、条件次第では非常に魅力的ですが、購入前に理解しておかないと「思っていたのと違った」「将来困ることになった」と後悔してしまう可能性もあります。
今回は、市街化調整区域にある住宅を購入するときの注意点について、分かりやすく解説します。

 

市街化調整区域とは？

まず、市街化調整区域について簡単に整理しておきましょう。

市街化調整区域とは、都市計画法に基づき、市街化を抑制するために指定されたエリアです。
一方で、住宅や商業施設の建設を積極的に進めるエリアは「市街化区域」と呼ばれます。

市街化調整区域では、原則として

・新たな建物の建築

・用途変更

・再建築

が厳しく制限されています。

そのため、同じ広さ・立地条件でも、市街化区域に比べて価格が安く設定されていることが多いのが特徴です。

 

注意点① 原則「建て替えできない」可能性がある

市街化調整区域で最も注意すべき点が、再建築の可否です。

現在建っている住宅が、

・既存不適格建築物

・許可を受けていない建物

である場合、将来建て替えができない可能性があります。

「今は住めるから大丈夫」と思っていても、老朽化による建て替えや、大規模リフォームができないケースもあるため、購入前に必ず以下を確認しましょう。

・建築当時の許可の有無

・都市計画法第34条の該当要件

・再建築が可能かどうか

これらは個人での判断が難しいため、必ず不動産会社や役所に確認することが重要です。

 

注意点② 住宅ローンが利用しにくい場合がある

市街化調整区域の住宅は、金融機関の評価が低くなりやすい傾向があります。

理由としては、

・将来的な流動性が低い

・再建築不可のリスク

・売却しにくい

といった点が挙げられます。

その結果、

・住宅ローンの審査が厳しくなる

・借入額が希望より少なくなる

・金利が高くなる

といったケースもあります。

購入を検討する際は、事前に金融機関へ相談し、住宅ローンが利用可能か確認しておきましょう。

 

注意点③ インフラ整備が不十分な場合がある

市街化調整区域は、市街化を抑制するエリアのため、

・下水道が整備されていない

・都市ガスが使えない

・道路幅が狭い

といったインフラ面の課題があることも少なくありません。

特に注意したいのが下水道です。
浄化槽を利用している場合、

・定期的な点検・清掃費用

・将来の入れ替え費用

が発生します。

購入前には、ライフラインの状況と維持費も必ず確認しておきましょう。

 

注意点④ 将来の売却が難しい可能性

市街化調整区域の住宅は、将来売却しづらいというデメリットがあります。

理由として、

・購入希望者が限定される

・ローンが使えない人が多い

・建て替え不可の不安

などが挙げられます。

「ずっと住むつもりだから問題ない」と思っていても、
転勤・相続・ライフスタイルの変化など、将来何が起こるかは分かりません。

出口戦略（将来どうするか）まで考えた上で購入判断をすることが大切です。

 

注意点⑤ 自治体ごとにルールが異なる

市街化調整区域の運用は、自治体ごとに大きく異なります。

同じ「市街化調整区域」でも、

・建築許可が比較的柔軟な自治体

・ほぼ認められない自治体

など対応はさまざまです。

インターネットの情報だけで判断せず、
必ず該当する市町村の都市計画課に確認しましょう。

 

まとめ｜市街化調整区域の住宅は「理解した人向け」

市街化調整区域にある住宅は、

・価格が安い

・土地が広い

・自然環境が良い

といった魅力がある一方で、
法律・ローン・将来性といったリスクも伴います。

 

大切なのは、

・安さだけで判断しない

・専門家に相談する

・将来のライフプランまで考える

ということです。

 

ハウスドゥ白岡では、市街化調整区域の物件についても、メリット・デメリットを正直にご説明し、お客様にとって最適な選択ができるようサポートしております。
ご不明点があれば、ぜひお気軽にご相談ください！